賃貸等不動産について

賃貸等不動産の時価等の開示


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平成22年3月31日以降に終了する事業年度の財務諸表について、国際会計基準(IFRS)の任意適用が始まり、賃貸等不動産の時価等の注記が義務付けられます。
賃貸等不動産とは、棚卸資産に分類されている不動産以外のものであって、賃貸収益又はキャピタル・ゲインの獲得を目的として保有している不動産のことを指します。

賃貸等不動産に該当する不動産の例

・貸借対照表において投資不動産として区分されている不動産
・将来の使用が見込まれていない遊休不動産
・上記以外で賃貸されている不動産
(貸借対照表上の記載は「土地」・「建物」など)

その他、下記のような不動産も賃貸等不動産にも含まれます。

・ファイナンス・リース取引、オペレーティングリース取引の不動産で一定の要件を満たす場合
・賃貸等不動産として使用される予定で開発中の不動産や継続して賃貸等不動産として
 使用される予定で再開発中の不動産
・賃貸を目的として保有されているにもかかわらず、一時的に借手が存在していない不動産
 
なお、自社使用物件に関しては原則として賃貸等不動産に該当しませんが、一部を第三者に賃貸しているような場合には、賃貸等不動産に該当するケースもありますので、注意が必要です。
 

注記とは
財務諸表には以下のような内容を注記する必要があります。
・ 賃貸等不動産の概要
・ 賃貸等不動産の貸借対照表上額と期中における主な変動要因
・ 賃貸等不動産の当期末における時価およびその算定方法
・ 賃貸等不動産に関する損益

注記の例

(注1) 連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額。
(注2) 当期増減額のうち、主な増加額は不動産取得(X百万円)であり、主な減少額は減損損失(x百万円)。
(注3) 当期末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額(指標等を用いて調整を行ったものを含む)。

賃貸等不動産の時価開示の流れ


時価開示の流れ

上記の通り、注記の必要性を判断する過程においていくつかの判断を行なうことが必要となります。
これらの判断については、明確な基準が設けられているわけではありませんので、各企業の担当者様と監査法人様とでご相談の上で決定することになります。
 
注記が必要となった場合にはもちろんのこと、意思決定をスムーズかつ客観的に行なうためには、賃貸等不動産の『時価』を把握することが必要不可欠となります。
 

賃貸等不動産の時価開示の流れ


賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準によると『時価』とは次のことを指します。

観察可能な市場市場価格。合理的に算定された価格。

株式のように広く一般的に価格が把握できるような資産であれば、観察可能な市場価格の把握は可能ですが、不動産の場合に観察可能な市場価格を把握することは困難です。
そこで、当事務所においては、『合理的に算定された価額』について、不動産鑑定評価基準を始め、「不動産鑑定士が不動産に関する価格調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」及び「財務諸表のための価格調査の実施に関する基本的考え方」に基づき、原則的時価算定及びみなし時価算定の評価を行っております。
会計制度の変更により、企業担当者様の負担増となる面もありますが、これまで詳細に把握してこなかった不動産の時価を把握することにより、CRE戦略を見直すよい機会として捉えることもできます。
 
当事務所は、ご依頼いただいた企業が保有する賃貸等不動産の評価を通じて、利害関係者へのアカウントアビリティを確保すると共に、継続利用・売却の判断等についても全力でサポートいたします。
 

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