トピックス

冬型の気圧配置

2011-09-21T05:53:11Z

台風１５号により、被害を受けた方及び避難等を余儀なくされておられる方々に対し、
心よりお見舞い申し上げます。

今年は、災害に見舞われることが多い１年になっています。
年末に清水寺で選ばれる今年の一字には「災」や「震」といった
災害関連の字が選ばれるのでしょうか・・・。

さて、基準地価（７月１日時点）が発表されました。

これも、災害（震災）の影響を色濃く反映した結果となってしまいました。
震災後の地価は利便性や職住接近性などから「安全性」を重視する傾向が顕著になり、
首都圏では、湾岸エリアから内陸部が注目されているようです。

全国的には地価は下落しているものの、下落幅は２年連続で縮小しておりますが、
震災後に限れば東日本を中心に地価の下落基調は強まっている模様です。

津波の影響を直接受けた地域では、地価が１年間（実質は震災後の３?４ヶ月）で
地価が18.2％下落した地点もありました。

一方で、震災で直接の影響を受けなかった西日本については、底値を探る動きが見られ、
今回の震災によって、東京の一極集中に対するリスクが顕在化し、
大阪駅周辺の再開発計画が注目されているようです。

これら一連の地価の動きを２１日付の日経新聞では「西高東低」と表現しておりますが、
阪神大震災の時はこれほどの影響は見られなかったにも関わらず、今回は原発の問題も絡み、
はっきりと地価動向が二極化しています。

なお、愛知県内においては、名古屋ビルディング（中村区名駅4-6-17）が
7,400,000円/?で最高価格となっております。

近年栄地区から名駅地区へのシフトが進んでおりますが、
リニアや再開発の計画が進行しており、この傾向は一層強まっているようです。

今回発表された基準地価は、路線価同様にインターネットで見ることができます。
お住まいのエリアの地価水準を知りたい方は、こちらへ

土地月間の不動産鑑定講演会

2011-09-07T09:24:17Z

１０月７日の金曜日に、愛知県不動産鑑定士協会の主催のもと、
不動産鑑定講演会が開催されます。

この講演会は毎年土地月間（１０月です）にあわせて毎年開催されており、
今年度は「震災と地価」をテーマとした講演が行なわれます。

参加は無料となっておりますので、興味のある方は是非とも
愛知県不動産鑑定士協会までお申し込みください。

また、講演会の開催に併せて、不動産に関する無料相談会も開催いたします。
日常持たれている疑問等、この機会に不動産に関するスペシャリストにご相談ください。

愛知県不動産鑑定士協会のＨＰはこちら

⇒トップページ右側の「不動産鑑定講演会」のバナーをクリックしてください。

日時：平成２３年１０月７日（金）１３：３０?１６：００

場所：名古屋市中区丸の内２?４?２
　　　　名古屋銀行協会５Ｆ大ホール

講演内容（予定）

【第１部】１３：３５?１４：１０
愛知県地価調査の概要

【第２部】１４：１０?１５：００
東日本大震災　?その後の市場と地価?

【第３部】１５：１０?１６：００
東日本大震災に学ぶ地震対策

地価ＬＯＯＫレポート（Ｈ23年第２四半期）

2011-08-24T06:29:42Z

本日、国土交通省から「主要都市の高度利用地地価動向報告（地価ＬＯＯＫレポート）」が発表されました。

当調査は、地価動向を先行的に表しやすい高度利用地の地価動向を把握するもので、
四半期ごとに集計・公表されています。

前期においては、震災直後の縮小・混乱した不動産市場であったことから、
今期においては若干の落ち着きを取り戻した傾向が伺えます。

名古屋地区の地価動向の概要は以下のとおりです。

【商業地】
名駅前：横這い
太閤口：横ばい
名駅北：若干の下落
栄北　：若干の下落
栄南　：若干の下落
丸の内：若干の下落
伏見　：若干の下落
久屋大通駅周辺：若干の下落
池下　：横這い
今池　：横這い
金山　：横這い

上記を概観すると、栄・伏見エリアが全体的に若干の下落傾向で推移しているほかは、
概ね横這いで推移している動向が伺えました。
名駅エリアについては、供給量の少なさから、取引自体が少ないため、
潜在的な需要が根強く地価の底を支えている傾向にある一方で、
栄エリアについては、幹線道路背後地における商業ビルの売り物件が多いものの、
成約に至らない状況にある模様です。
また、震災による需要者心理の変化により、耐震性能の劣る商業ビルの
取引利回りは上昇（価格は下落）しているとの見方もあるようです。
さらに、周辺商業地（池下・今池等）については、賃料水準が底根に到達していることなどから、
賃料収入が安定的に見込まれ、地価動向としても横這いという判断となっているようです。

【住宅地】
大曽根：横這い
覚王山：横這い
御器所：横這い

住宅地に関しては、震災直後の４月に様子見の状況が見られましたが、
５月以降については、投資マインドも改善され、震災の影響は軽微であるようです。
また、マンション分譲も比較的堅調に推移しており、成約率も高い水準で推移している模様です。
ただし、今後池下?星ヶ丘駅周辺において多くのマンションが分譲予定となっているため、
分譲価格は僅かながらに下落している傾向にある。
賃貸マンションについても小規模な物件（総額約３億円以下）については投資家の需要が
認められるが、供給量が少なく成約は少ない状況にある模様です。

地価ＬＯＯＫレポートの詳細はこちらから

東日本大震災による地価への影響

2011-06-23T03:16:34Z

先日、国土交通省より平成２３年第１四半期（平成２３年１月１日?平成２３年４月１日）の
主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）が公表されました。

今年３月１１日に発生した東日本大震災後を調査対象期間とする報告としては最新のもので、
震災による影響が反映された結果となりました。

なお、震災の直接的な影響を受けた仙台市３地区及び浦安市１地区は
今回調査では除かれています。

調査地区のうち上昇地区は２地区と前回調査の１６地区から減少し、
横ばい地区も４６地区と前回５３地区から７地区減少しています。

この結果、全１４６地区のうち９８地区（６７％）が下落（前回７７地区）、
４８地区（３３％）が上昇・横ばい（前回６９地区）となり、前回に比べて下落地区が増加しました。

不動産市場は、前回まで住宅系地区を中心に地価下落基調からの転換傾向を示していましたが、
今回は、東日本大震災の影響もあり全体として弱い動きとなっている傾向が伺えます。

ただし、直近時点においては企業の生産も回復に向かっており、
年内から来年初頭に向けて震災前の水準に生産を回復させる企業も多く、
今後については直接被災したエリアを除いて震災が地価に及ぼす影響は
縮小するものと予測されます。

地価ＬＯＯＫレポートはこちら

震災後の動き

2011-05-20T07:43:17Z

震災から７０日が経過しました。

未だに福島原発は収束の目途が立っておらず、
情報が錯綜し、被害は拡大するばかりの状況です。

一方で、復興に向けた動きや、
今後の方針についても徐々に進みつつあります。

福島原発の状況を踏まえ、浜岡原発の停止が決まりました。

これにより、東海地方以西の地域にも震災の影響が具体化され、
日本自動車工業会は、今年の７?９月は土日操業の木金休みという
電力調整に協力することになりました。

他業種との連携に課題は残りますが、震災による大きな動きと言えます。

また、国土交通省は被災地の道路・宅地を再配置する方針を決め、
震災に強い街づくりを地方自治体求める新基準の作成に着手しました。

安心安全な街づくりを目指すとのことですが、
被災者の方々が望むような『元の町』に戻ることではなく、
新たな街づくりへ進んでいかざるを得ない状況を見ると、
人間の無力さを痛感します。

東京電力の補償のことばかりが取り上げられ、
被災者の方々の現状を伝えるニュースが
徐々に減っているように感じますが、
原発の収束の目途が立たない状況では被害額も確定しないため、
補償額の議論も形だけのものになりそうです。

何よりも今は、拡大し続けている被害を止めることが最優先されるべきであり、
同時に復興の準備を進める時期でもあるのではないでしょうか？

ブラジルへの投資　―債券か株式か企業進出か、はたまた不動産投資か―

2011-04-22T07:45:19Z

経済成長が顕著な新興国としてBRICsという呼称が周知されて久しい。

Bのブラジル（Brazil）、Rのロシア（Russia）、Iのインド（India）そしてCの中国（China）である。

先週の4月14日には、これら4カ国に南アフリカ（South Africa）を加えて枠組みを拡大し、
名称表記もBRICSとしたBRICS5カ国首脳会議が中国で開催された。

首脳会議に先立ち、各国の経済・貿易担当相会議も開催され、
経済連携を強化するための常設組織の設立されることとなった。

先進国への対抗軸としての存在感を高め、
結束して欧米主導のルール設定や外交への牽制を続ける狙いがあると見られる。

これら注目の新興国の中でも、ブラジルは、
日本にとって物理的にも精神的にも遠い国である。

1990年代後半から始まったブラジルの国営・公営企業の民営化等に代表される
資本市場の開放にヨーロッパの企業はいち早く反応し、大量のヨーロッパ資本が流入。

ブラジルの低中所得者層の台頭による経済成長の波を上手に掴んだ。

また、アジア勢の中では、韓国企業によるブラジルの
リテールマーケットでの展開がめざましく、
家電市場、携帯端末等の市場では韓国ブランドの進出が著しい。

一方、日本企業は1960年後半から70年前半にかけ、
いわゆる重厚長大といわれる産業を中心としたブラジルへの投資が行われたが、
その後の石油危機による経済悪化、インフレ、対外債務の累積、
そして80年代の債務不履行問題等が重なり、長らくトラウマから抜け出せず、
ブラジルにおけるIT化を含む新しい産業構造の変化、
そして経済政策の変化をビジネスチャンスとして機敏に捉えることができなかった。

もちろん、同時期に近隣国である中国をはじめとするアジアへの投資に忙しく、
ブラジルまで目が回らなかったという事情もある。

2014年のサッカーワールドカップ開催、2016年のリオデジャネイロでの夏季オリンピック開催、
と国際的なイベントが目白押しのブラジルは、
2020年のサンパウロでの万博開催にも意欲を示している。

着実な経済成長を背景に、国際社会での注目度は向上し、
海外からの投資資金の流入も加速している。

2010年の年間へのブラジルの資本流入は国際収支ベースで1654億ドルに達している。

これらの中には、一方、高金利を背景とした投機的資金も流入している。

リーマンショック後に、日本人によるブラジル債券への投信が拡大したという
ニュースを覚えておられる方も多いだろう。

日本からのブラジルへの投資は債券に偏っているとの意見も多く、
今後、株式への投資の拡大が期待される。

また、ブラジルにおける不動産投資もしかりである。
内需拡大を牽引する住宅市場の拡大や商業施設の建設、
インフラ整備等、近時の不動産市場の拡大には目を見張るものがある。

日本ではあまり知られていないが、証券化の法制度も整っており
（秋山祐子　「ブラジルの不動産証券化市場」『不動産証券化ジャーナル』2009）、
上場ファンドから私募ファンドまで様々な選択肢がある。

投資リスクに関する分析も進んでおり、また、不動産鑑定評価基準も独自の基準を発展
させてきた経緯がある（秋山祐子「ブラジルにおける不動産鑑定評価」『不動産鑑定』2009）。

意外と不動産投資環境は整っている。
ただし、日本の不動産投資では考えが及ばないようなリスク要因などもあるので、
現地に精通する専門家のアドバイスは必要である。

そして、やはりブラジル国内のマーケットを対象としたさらなる
日本企業の進出も今後期待されるところである。

ところが、ブラジルでの投資誘致では、「ある程度進出規模を提示して、（個別に立候補地の州政府等との）投資優遇条件交渉に入る」必要性がある（桜井敏浩著「どちらが必要？発想の転換―ブラジル投資誘致に思う　ラテン・アメリカ政経学会　会員リレーコラム　2011）。

日本企業にはなかなかハードルが高いようにも思われるが、
躊躇している間に、気がつけば、ビジネスチャンスは前を通りすぎているかもしれない。

大阪支所長　秋山祐子

修繕積立金の金額はいくらが妥当か？

2011-04-19T06:46:25Z

国土の狭い日本では、旧来から集合住宅の建設が盛んで、
海外からは『ウサギ小屋』と揶揄されるほど、多くの集合住宅が存在しています。

賃貸マンションは別として、分譲マンションを購入すると、
一般的には住宅ローンのほか、修繕積立金などのお金が必要になってきます。

修繕積立金とは、分譲マンションの共有部分について発生する
数年又は数十年に一度の修繕費について、
毎月居住者全員で少しずつ積み立てておきましょう。

と言う目的の下で積み立てられるお金です。

しかし、いざ修繕を行なう際に、積み立てられたお金が不足している場合も考えられます。
このような場合、放っておくわけにも行きませんので、
一時金の徴収もしくは金融機関からの借入れなどにより
資金を工面して修繕工事を行なうことになります。

もちろん、分譲マンションを購入する際には、
「修繕積立金は月額○○円ですが、場合によっては・・・」
と言う説明を受けているとは思います。

しかし、購入者としては、毎月修繕積立金を払っているのだから、
一時金を払う可能性と言うのはかなり低いものだと思っていらっしゃる方も多いかと思います。

ところが現実的には、相当数の修繕工事において
一時金の徴収や借入が行なわれているといえる状況です。

このような不都合を解消する目的で、国土交通省が
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を策定しました。

これによると、新築マンションの修繕積立金の当初設定額の平均は
95.4円/?であり、1平方メートル当たりおおよそ100円です。

一方で、新築時から30年間に必要な修繕積立金の額の目安は
マンション全体の面積によっても異なりますが、
5,000?未満のマンションで平均218円/?
10,000?未満のマンションでは平均202円/?
10,000?以上のマンションでは平均178円/?
という結果となりました（建物は全て15階未満）。

今回の試算結果は平均値で、当然データにばらつきもありますので、
これよりも修繕積立金が安いからといって必ずしも
一時金の徴収が必要になるとはいえませんが、
分譲マンションにお住まいの方は参考として、
現在の修繕積立金水準を再考してみてはいかがでしょうか？

詳細な結果はこちら

新支所長

2011-04-01T05:12:34Z

３月１１日に発生した東北地方太平洋沖地震で被災された皆様に対し、
心よりのお見舞い、一日も早い復興をお祈り申し上げます。

連日の余震や原子力発電所の一進一退の状況の中、
被災者の方々の不安な状況を考えると心が痛みます。

１日も早く復興が完了し、再び希望がもてる状況になることを祈っております。

さて、今年も新年度に突入いたしました。
緒方不動産鑑定事務所名古屋支所においては、
本日付で水野聡史が名古屋支所長に就任いたします。

なお、前川については取締役として今後も後進の指導に専念し、
これまでどおり、微力ながら皆様のお役にたてるように努力する所存です。

水野を始めとする新しい名古屋支所に対して
今後とも、ご指導ご鞭撻を賜りますよう宜しくお願い申し上げます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　取締役　　　　　　　前川桂子
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　新名古屋支所長　水野聡史

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ミニバブルの兆候？

2011-02-17T07:18:32Z

１月にチュニジアで独裁政権を倒す「ジャスミン革命」が起こり、
これに触発される形でエジプトでもムバラク大統領の独裁政治に対する
不満が民衆を動かし、大統領の辞任に追い込みました。

小職が昨年、エジプトに行ったとき、
現地のガイドの方も政権に相当な不満を持っているようでした。
一言で言えば「コネかカネがあれば何でもまかり通る世界」だそうです。
当時は、まさかこんなことになるとは夢にも思いませんでしたが・・・。

話がそれました。

エジプトは、中東のアラブ諸国の中でも影響力が大きく、
中東和平問題でも、その存在感は先進諸国から一目置かれる存在でした。

また、この民主化運動の流れは周辺諸国に飛び火しそうな状況であり、
実際に、バーレーンにおいてデモ活動が活発になっています。

これまで中東地域はオイルマネーを背景に世界中の資金が大量に流入していました。
ドバイショックがあったとはいえ、中東全体では現在でも相当な金額が投資されています。

しかし、今回の事件によって、中東全体が著しく不安定になることが予想され、
中東地域から資金が流出し、世界中の投資マネーがその投資先を探しています。

これらの資金が日本に流れているかの様に、
首都圏を中心に、不動産の取引が活発になりつつあります。

最近では、日本アコモデーションファンド投資法人が１９棟を一気に取得したほか、
福岡リート投資法人がキャナルシティに投資を行なうなど、
上場リートの物件取得・売却の動きが活発になっており、
２月中だけで８００億円を超える取引金額（2/17時点公表分）となっています。

上記のほか、上場リート以外の取引も含めると
不動産市場に大量の資金が流入している気配が見られます。

日本人は、バブル崩壊の苦い経験から、「バブル＝悪」と捉えがちで、
バブル崩壊後に何度か見られたミニバブルの時には初動の遅さから、
毎度のように外国資本に食い物にされてきました。

デフレの続いている状況ですので、むしろ歓迎すべきバブルを
どう迎え撃つかが大切なポイントとなりそうです。

総合特区法案について

2011-02-09T05:28:08Z

政府が成立を目指す「総合特区法案」の全容が明らかになりました。

総合特区とは、現行の特区制度とは異なり、
複数の規制緩和と税制優遇を組み合わせ、
戦略的な土地利用を後押しすることにより、
国内はもちろんのこと、海外からも投資を呼び込む政策です。

昨年、政府が閣議決定して以降、
具体的な内容は明らかにされておりませんでしたが、
このたび特区によって規制緩和される優先項目が明らかになりました。

不動産に関しては、主に用途制限を緩和することにより、
土地の利用に関して自由度を高める狙いがあるようです。

また、昨日の報道では、農地の集約化を促進する方針も明らかにされており、
限られた国土における土地利用の効率化が課題となっているようです。

民間では、古くから主張されつつも、既得権益の壁に阻まれ、
なかなか議論すらされてこなかった問題にも
ようやく政府が目を向けつつあることは歓迎すべきことですが、
与党の支持率も低く、ねじれ国会となっている状況で、
どこまで実現することができるかは不透明です。

不動産の価格も競争力あるエリアにおいては底堅く推移し、
部分的には地価が上昇しているエリアも見られるようになりました。

民間経済はリーマンショックからようやく立ち直ろうとしています。

不動産の利用に関する規制緩和は法人税率の問題や、
ＴＰＰの問題、少子化問題など様々な問題と密接に関係してくるため、
総合的な観点から政策が推し進められることに期待します。

総合特区制度の詳細はこちら

中国留学が無料

2011-01-18T06:48:07Z

あずさ監査法人が就職の決まっていない公認会計士試験合格者を対象に
無償で中国留学を支援することを決めました。

支援の内容は、渡航費に加え宿泊、食費などほぼ全てをまかなう程度の奨学金を提供する予定です。

現在、日本の若者が内向き志向に過ぎるところがあると指摘されている中で、
海外経験を積んだ公認会計士の育成を進めると共に、未就職の試験合格者の１つの進路を
提供することにもなりそうです。

公認会計士試験は、三大国家試験の１つに挙げられる超がつくほどの難関試験ですが、
近年は業界の採用数を上回る合格者が輩出されており、就職できない合格者が多く、
国会でも問題にされるほど大変な問題となっております。

政策や業界の都合に振り回される合格者の方は大変な思いをしていると思う中において、
民間の監査法人がこのような支援を行なうことは同じ資格業として感服するばかりです。

あずさ監査法人のＨＰはこちら

暮れのご挨拶

2010-12-27T02:03:08Z

今年も残るところあと5日となりました。

2010年は皆様にとってどのような1年だったでしょうか？

今年も様々なニュースが報道されました。

日本を代表する企業であったJALの会社更生法申請に始まり、
ギリシャの財政危機、円高やタバコ増税、尖閣諸島問題
など暗くなるニュースが多い一年でした。

国内の政局においては、総理大臣を交代して望んだ参議院選挙において、
民主党が大敗し、再びねじれ国会となりました。

政局が混乱する中、日本を置き去りにして韓国の企業が世界シェアをドンドン伸ばし、
その存在感を高めています。

そんな中、鈴木・根岸の両博士がノーベル化学賞を受賞したり、
サッカー日本代表の下馬評を覆すW杯ベスト16進出など、
学術・スポーツの分野では明るいニュースも見られ、
少なからず、日本を元気にしてくれました。

来年は、どのような一年になるでしょう？

弊所のある名古屋市中心部は、不動産に対する需要も徐々に回復しつつあり、
いよいよ、名古屋駅前の再開発も最終章がスタートします。

数年前は日本で一番元気な町名古屋といわれていましたが、今はその面影も無く、
歓楽街の飲食店もここ数年で大きく様変わりしました。

2011年の大躍進に期待しながら、本年最後のブログとさせていただきます。

なお、弊所は、12月28日まで、新年は1月4日からの営業とさせていただきます。

本年も大変お世話になりました。
来年も宜しくお願いいたします。

株式会社緒方不動産鑑定事務所名古屋支所　スタッフ一同

臨海副都心で2年ぶり大型開発

2010-12-16T09:56:51Z

東京都とUR（都市再生機構）が保有する東京・有明の土地約110,000?（約33,000坪）を
住友不動産に売却することが決まりました。

売却額は416億円。

平成20年から公募を行なっておりましたが、リーマンショックの影響から、
平成20年、21年と応募する企業がなく、今年7月に約1割値下げをしての応募となりました。

住友不動産が開発する案件としても過去最大規模となる模様で、住友不動産は、分譲マンション、大型商業施設、オフィスビルを建設する見通し。

臨海副都心での大型案件はパレットタウンの用地をトヨタ自動車と森ビルに売却して以来約2年ぶりとなります。

リーマンショック以降の景気後退期を経て、徐々に競争力の高い不動産に対する需要が回復しつつありますが、一方で地方圏においては依然として厳しい状況が続きそうです。

住友不動産のHPはこちら

スタッフ募集！

2010-11-29T07:06:56Z

このたび弊所は、鑑定評価業務のスタッフを募集します。

募集要項は以下のとおりです。

勤務開始　平成22年1月から（予定）
業務内容　不動産鑑定評価業務を中心に周辺業務を含む
応募資格　不動産鑑定士若しくは不動産鑑定士試験合格者
　　　　　　　一般的なPC（word,Excel等）のスキルがあれば尚可
応募方法　電話連絡の上、履歴書及び職務経歴書（職歴の無い方は自己PR書）を
　　　　　　　郵送にて名古屋支所まで送付してください。
　　　　　　　書類選考の上面談の日時をご連絡いたします。
　　　　　　　
その他　　
　　　　　　【休日】　土・日・祝
　　　　　　【給与】　当所規定による（賞与年2回）
　　　　　　【待遇】　各種社会保険完備、通勤手当

担当　　　篠原　水野

となっております。

形式的な要件としては上記の通りですが、
弊所は何よりも内面を重視して選考いたします。

『やる気だけは誰にも負けない！』という方、是非ご応募ください。

連絡先
TEL：052-242-1508
メールでのお問い合せはこちらからどうぞ

日本一のマンション会社誕生へ

2010-11-29T06:25:56Z

三菱地所、三菱地所リアルエステートサービスの住宅事業が会社分割され、藤和不動産が承継する新会社『三菱地所レジデンス株式会社』が来年の１月からスタートします。

社長には藤和不動産社長の八木橋孝男氏の就任が予定されております。

現在も三菱地所及び藤和不動産はマンション販売を行なっており、両者の供給戸数を合計すると、現在日本一の大京を上回り、マンション供給個数で日本一のマンション会社が誕生することとなります。

今回の会社再編により、新会社はマンション事業に特化した戦略を立て、既存の会社はマンション事業以外に経営資源を集中させることができ、需要者にとってもメリットが生まれることが期待されます。

三菱地所のHP
三菱地所リアルエステートサービスのHP
藤和不動産のHP