緒方不動産鑑定事務所

分譲マンションと一棟マンション

日経新聞の朝刊に毎日掲載されている「経済教室」というコーナーがあります。

今日は区分所有法について述べられておりました。

区分所有法というのは、正確には「建物の区分所有等に関する法律」といいます。
いわゆる「マンション法」です。

この法律には、マンション住民が快適な集団生活が営めるように廊下や階段などの共用部分の権利割合や、集会の決議事項について規定されていますが、法律が最初に作られたのは昭和37年のことであり、その後改正を行なっているとはいえ、現在のマンション事情に適さない条項も含まれております。

中でも、区分所有法第62条に規定する「建替え決議」という条項が注目されております。

マンションは古くなっても、戸建住宅のように１人で自由に建替えることはできません。
マンションを建替える場合、「区分所有者及び議決権の5分の4以上の賛成」が必要となります。

つまり、マンション住民の80％以上の人が建替えることに賛成しないとマンションは建替えることができないことになります。

マンションには多数の方が居住しており、それぞれに思惑があるため、この80％以上という条件が非常に厳しく、老朽化の進んだマンションが放置される原因となっております。

一方で、Ｊ?ＲＥＩＴと呼ばれる不動産投資信託が保有する物件は、いわゆるファンドといわれる特定の会社等が一棟丸ごとマンションを所有しているため、建替えや修繕に対する意思決定が非常にスムーズに行なわれ、ファンドに投資する投資家も思惑は一致しやすく、建物の価値として維持しやすい環境にあります。

ここで、上記記事によると、区分所有建物と一棟丸ごと購入した建物の価格は区分所有建物の方が約20％も価値が低下しているとの研究がなされ、さらに区分所有建物の方が建物の老朽化も早いことも確認されているようです。

今後、少子高齢化社会が進行し、ますます建替え決議が成立しにくい環境となるなか、大地震に対するリスクも高まっており、こういった国民の生命や財産の安全を確保する政策こそ、早期に改善すべき事項と思われます。